Mutuo seconda casa · Piacenza
Mutuo seconda casa a Piacenza: metti meno contanti sul tavolo al rogito
L'appartamento vicino ai campus da affittare agli studenti, la casa per i figli che studiano fuori, la casa in Val Trebbia o al mare. Sulla seconda casa la forbice fra un istituto e l'altro è più larga che sulla prima: alcuni si fermano al 70% della perizia, altri arrivano all'80 su profili solidi, e la differenza sono migliaia di euro di liquidità che non devi tirare fuori tu. Sappiamo quali sono: in dieci minuti ti diciamo dove arrivi nel tuo caso.
- OAM Kìron Partner, mediatore n. M39
- 25 banche convenzionate a confronto
- < 30 gg per la delibera, in media
- 0 € se non arrivi al rogito
Paghi solo se arrivi al rogito
La nostra consulenza non ti espone ad alcun rischio: il compenso di mediazione è dovuto soltanto se ottieni il finanziamento e arrivi alla firma dal notaio. Se non vai a rogito, non ci paghi nulla. L'importo ti viene comunicato per iscritto prima di iniziare, insieme a tutte le spese della banca.
Tempo medio rilevato sulle pratiche rogitate dall'agenzia nel 2025. La delibera resta una decisione della banca: i tempi possono variare in base all'istituto e alla completezza dei documenti.
Quello che di solito si pensa
Non è una prima casa con un'altra etichetta: cambiano tre cose su quattro
Chi ha già comprato una volta arriva convinto di sapere come funziona. La meccanica è la stessa, i numeri no.
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«La prima volta mi hanno finanziato l'80%, quindi anche stavolta»
Sulla seconda casa la percentuale scende: molti istituti si fermano al 70% del valore di perizia.
Perché
Per la banca una seconda casa è un rischio diverso: se le cose vanno male, la prima che smetti di pagare è quella in cui non abiti. Di conseguenza la percentuale finanziabile si abbassa — di norma fra il 70 e l'80% della perizia, con diversi istituti fermi al 70 — e il tasso è quasi sempre un po' più alto. Su un immobile da 120.000 euro la differenza fra 80 e 70 per cento sono dodicimila euro di liquidità in più che devi avere il giorno del rogito. Meglio saperlo prima della proposta d'acquisto che dopo.
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«Tanto lo affitto e la rata si paga da sola»
Il canone futuro quasi nessuna banca lo conta, e quello attuale solo in parte e solo se registrato.
Perché
Nel calcolo del rapporto fra rata e reddito le banche considerano quello che guadagni oggi, non quello che conti di incassare domani. Un affitto già in essere, con contratto registrato, viene considerato da alcuni istituti ma quasi sempre decurtato — spesso al cinquanta o settanta per cento — perché tengono conto dei periodi di sfitto e della morosità. Un canone soltanto previsto vale zero. Il conto che facciamo insieme è sul tuo reddito attuale e sulle due rate insieme, e se non regge te lo diciamo subito.
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«Le imposte saranno più o meno quelle di prima»
No: sulla seconda casa l'imposta di registro passa dal 2% al 9%. È la voce che sorprende di più.
Perché
Comprando da un privato, sulla prima casa l'imposta di registro è il 2% del valore catastale; sulla seconda diventa il 9%. Su un acquisto medio in città sono diverse migliaia di euro di differenza. Si aggiungono l'IMU, che sulla prima casa non abitativa di lusso non si paga e sulla seconda sì, e la perdita della detrazione degli interessi passivi, che spetta solo per l'abitazione principale. Sono tre voci che cambiano il rendimento di un investimento immobiliare, e vanno messe nel foglio prima di firmare.
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«Ho ancora il mutuo della prima casa, ma lo sto pagando bene»
Pagarlo bene conta, ma la rata in corso entra comunque nel calcolo e riduce quello che puoi ottenere.
Perché
La puntualità nei pagamenti è un requisito, non un vantaggio: serve a non avere segnalazioni, non ad alzare la soglia. Le banche sommano la rata che paghi già a quella nuova e verificano che il totale resti entro una percentuale del reddito netto, di norma fra il trenta e il trentacinque per cento. Da qui partono due strade che vale la pena valutare insieme: allungare la durata del nuovo mutuo per abbassarne la rata, oppure surrogare prima il mutuo esistente per liberare margine. Quale delle due convenga dipende dai tuoi numeri.
Perché con noi
Cosa facciamo, in concreto
Il conto della doppia rata, prima di cercare casa
Prendiamo il tuo reddito netto, la rata che paghi già e gli altri impegni, e ti diciamo quanto puoi permetterti senza andare oltre la soglia che le banche applicano. È una telefonata di dieci minuti e ti evita di innamorarti di un immobile fuori portata.
Sappiamo quali istituti arrivano oltre il 70%
Sulla seconda casa la forbice fra le banche è più larga che sulla prima: alcune si fermano al 70% della perizia, altre arrivano all'80 su profili solidi. Non è pubblicato da nessuna parte e cambia nel tempo: lo sappiamo perché ci lavoriamo tutti i giorni.
Ti mettiamo per iscritto anche il costo fiscale
Registro al 9%, IMU, nessuna detrazione sugli interessi: sono le voci che fanno la differenza fra un investimento che rende e uno che pareggia. Te le calcoliamo con i tuoi numeri insieme alla rata, non dopo.
Le tre operazioni che vediamo più spesso
La prima è l'appartamento da mettere a reddito. A Piacenza ha una domanda stabile che molte città delle stesse dimensioni non hanno: il Politecnico e la Cattolica portano ogni anno studenti che cercano camere e bilocali, e i tagli piccoli vicino alle sedi si affittano senza troppa fatica. È un investimento che regge se il conto lo fai completo — imposte al 9%, IMU, spese condominiali, periodi di sfitto, manutenzione — e non solo sul rapporto fra canone e rata.
La seconda è la casa per un figlio che studia fuori città: qui la domanda vera è se intestarla a te o a lui, e la risposta dipende da chi ha il reddito, da chi potrà usare le agevolazioni prima casa e da cosa volete che succeda all'immobile fra dieci anni. La terza è la casa in valle o al mare, dove il nodo si sposta sulla perizia: in Val Trebbia, in Val Nure o sull'Appennino le compravendite simili sono poche e la stima può allontanarsi parecchio dal prezzo pattuito. In tutti e tre i casi la parte delicata è la stessa: capire quanto ti finanziano davvero prima di impegnarti con una proposta d'acquisto.
Fatti richiamareCome lavoriamo
Dalla telefonata alla firma
- 01
Il conto della sostenibilità
Reddito netto, rata già in corso, altri finanziamenti, liquidità disponibile. In dieci minuti sai qual è il tetto realistico.
- 02
Selezione degli istituti
Individuiamo le banche che sulla seconda casa arrivano alla percentuale che ti serve e che valutano bene il tuo profilo.
- 03
Numeri a confronto, fisco compreso
Rata, tasso, spese e costo fiscale dell'operazione, in un foglio solo. Se il rendimento non torna, lo vedi.
- 04
Fino alla firma
Perizia, delibera, coordinamento con agenzia e notaio. Se la stima esce più bassa del prezzo, lo sai in tempo per rinegoziare.
Recensioni Google
Chi ci ha scelto
★★★★★
Sono deciso di affidarci a Kiron e, in particolare, a Manjit per acquistare la mia prima casa! Mai scelta è stata più azzeccata: Manjit, gentile e super disponibile, ci ha guidato passo dopo passo verso la scelta giusta per me e ci ha spiegato tutto nei minimi dettagli, fin dal primo momento. Ci ha dimostrato tanta professionalità e tanta passione per il suo lavoro! Grazie mille manjit e kiron
★★★★★
Ci siamo affidati a Kiron ed è stata la scelta migliore! Un grazie infinite va a Stefano per aver reso possibile il mutuo della nostra prima casa, da soli non so se ce l avremmo mai fatta!! Consigliatissimo, GRAZIE!!!!
★★★★★
Agenzia Kìron e Manjit in particolar modo sono stati fondamentali per raggiungere il nostro obiettivo, l'acquisto della nostra nuova casa. Manjit é brava, preparata, rassicurante e professionale ma soprattutto sempre presente. Grazie!!
Inizia da qui
Raccontaci la tua situazione
Cinque domande su mutuo seconda casa. Ti richiama un consulente dell'ufficio di Via Scarabelli che ha già letto le tue risposte: non devi ripetere tutto al telefono.
- Non serve aver già trovato casa: anzi, prima ci senti e meglio è
- Nessun documento da preparare per la prima telefonata
- Se l'operazione non sta in piedi te lo diciamo subito
- La valutazione iniziale è gratuita e non ti impegna a nulla
- Se ti è più comodo, possiamo parlare anche in punjabi, hindi o inglese
FAQ
Domande frequenti
Quanto mi finanziano su una seconda casa?
Di norma fra il 70 e l'80% del valore di perizia, con diversi istituti fermi al 70. È meno che sulla prima casa e il tasso è quasi sempre leggermente più alto, perché per la banca il rischio è diverso. La forbice fra un istituto e l'altro qui è larga: vale la pena confrontare prima di scegliere.
Il Fondo di Garanzia Consap vale anche per la seconda casa?
No. Il Fondo riguarda la prima casa di abitazione di chi non possiede altri immobili a uso abitativo, quindi su una seconda casa non si applica. È una delle confusioni più frequenti: meglio saperlo prima di contare su una percentuale che non arriverà.
Quanto costa in più in imposte?
Comprando da un privato, l'imposta di registro passa dal 2% della prima casa al 9%, calcolata sul valore catastale se chiedi il prezzo-valore. Si aggiungono l'IMU, dovuta sulla seconda casa, e la perdita della detrazione del 19% sugli interessi passivi, che spetta solo per l'abitazione principale. Sull'acquisto medio in città parliamo di diverse migliaia di euro: te le calcoliamo con i tuoi numeri.
L'affitto che incasserò viene considerato dalla banca?
Il canone futuro no. Un affitto già in essere con contratto registrato viene considerato da alcuni istituti, ma quasi sempre decurtato, per tenere conto di sfitto e morosità. Il calcolo di sostenibilità va fatto sul reddito che hai oggi e su entrambe le rate.
Conviene surrogare prima il mutuo della prima casa?
A volte sì, ed è una delle cose che verifichiamo per prime. Se il mutuo in corso è stato firmato quando i tassi erano al massimo, spostarlo abbassa quella rata e libera margine per la seconda. Sono due operazioni distinte e vanno fatte nell'ordine giusto: la surroga prima, il nuovo mutuo dopo.
Posso intestare la casa a mio figlio che studia fuori?
Si può, e in certi casi conviene, ma è una decisione che tocca il reddito di chi firma, le agevolazioni prima casa e il futuro dell'immobile. Se tuo figlio non ha un reddito dimostrabile la pratica va costruita con te come intestatario o garante. Ne parliamo con i vostri numeri davanti: la scelta giusta cambia da famiglia a famiglia.
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