Mutuo per case all'asta · Piacenza
Mutuo per case all'asta a Piacenza: offri senza rischiare la cauzione
All'asta il problema non è ottenere il mutuo: è ottenerlo nei tempi che fissa il tribunale. Dopo l'aggiudicazione hai un termine per versare il saldo — spesso centoventi giorni, a volte sessanta — e non è prorogabile a piacere. Se non paghi perdi la cauzione, che è almeno il dieci per cento. Per questo la pratica si costruisce prima di partecipare, non dopo aver vinto.
- OAM Kìron Partner, mediatore n. M39
- 25 banche convenzionate a confronto
- < 30 gg per la delibera, in media
- 0 € se non arrivi al rogito
Quello che di solito si pensa
Quattro cose che all'asta funzionano al contrario
Chi ha già comprato una casa sul mercato libero arriva con abitudini che qui non valgono, e il margine di errore è molto più stretto.
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«Vinco l'asta, poi vado in banca»
È l'errore che costa la cauzione. Il termine per il saldo è più corto di una pratica di mutuo ordinaria.
Perché
Una delibera richiede indicativamente dalle quattro alle otto settimane; il termine per il versamento del saldo prezzo lo fissa l'ordinanza di vendita e decorre dall'aggiudicazione. Se parti da zero quel giorno, il calendario non torna quasi mai. La cauzione versata prima della gara — di norma il dieci per cento dell'offerta — viene incamerata se non paghi nei termini, e in alcuni casi si risponde anche della differenza se l'immobile viene poi rivenduto a meno. La pratica va istruita prima, con la perizia del CTU già in mano alla banca.
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«Il mutuo funziona come sempre, cambia solo dove firmo»
Non c'è nessun rogito notarile: il trasferimento avviene per decreto del giudice, e non tutte le banche lo gestiscono.
Perché
Nella vendita forzata la proprietà passa con il decreto di trasferimento emesso dal giudice dell'esecuzione, non con un atto notarile. L'ipoteca della banca si iscrive in quel contesto e il codice di procedura civile consente che il finanziamento venga versato direttamente nella procedura. È una meccanica che molti istituti non hanno in procedura e davanti alla quale rispondono semplicemente di no. Le banche che lavorano bene sulle aste sono poche: sapere quali sono, in questo momento, è metà del lavoro.
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«Il ribasso del venticinque per cento è il mio risparmio»
È lo sconto sul prezzo base, non sul costo finale. Vanno aggiunte liberazione, lavori e arretrati condominiali.
Perché
A ogni tentativo andato deserto il prezzo base può essere ribassato fino a un quarto, e l'occasione a volte è reale. Ma il prezzo di aggiudicazione non è il costo dell'operazione. Se l'immobile è occupato serve l'ordine di liberazione, che ha tempi propri; si compra nello stato in cui si trova, senza garanzia per i vizi, quindi lavori e impianti sono a tuo carico e vanno stimati sulla perizia; e le spese condominiali non pagate dell'anno in corso e di quello precedente le paghi tu. Il conto onesto comprende tutte e tre le voci.
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«L'immobile è occupato, ma tanto se ne occupa il giudice»
Vero, ma con i suoi tempi — e diverse banche non erogano finché l'immobile non è libero o non c'è l'ordine.
Perché
La liberazione è disposta dal giudice ed eseguita dal custode, e non è un passaggio istantaneo. Nel frattempo tu hai una rata che parte e una casa in cui non puoi entrare. È una delle prime cose che guardiamo nel fascicolo della procedura, insieme alla perizia e alla situazione urbanistica, perché cambia sia la scelta dell'istituto sia la convenienza dell'operazione.
Perché con noi
Cosa facciamo, in concreto
La delibera pronta prima della gara
Costruiamo la pratica sulla perizia del CTU e sul prezzo che hai in mente di offrire, così arrivi al giorno dell'asta sapendo fin dove puoi spingerti e con la banca già allineata. È l'unico modo di partecipare senza mettere a rischio la cauzione.
Le banche che le aste le fanno davvero
Sono una minoranza, e cambiano nel tempo. Presentare la pratica agli altri significa raccogliere no e bruciare settimane che non hai. Sappiamo a chi rivolgerci e come si incastra l'erogazione con il decreto di trasferimento.
Leggiamo il fascicolo prima di dirti di sì
Perizia, stato di occupazione, regolarità urbanistica, spese condominiali arretrate, eventuali diritti di terzi. Se qualcosa non torna te lo diciamo prima, anche quando significa consigliarti di lasciar perdere quel lotto.
Come si incastrano i tempi
Il calendario è l'unica cosa che conta davvero. Prima della gara serve la cauzione, che versi tu di tasca e che è vincolata al rispetto dei termini. Il giorno dell'aggiudicazione parte l'orologio: il termine per il saldo è scritto nell'ordinanza di vendita e da quel momento tutto — istruttoria, delibera, predisposizione dell'erogazione — deve stare dentro quella finestra. La banca versa poi il finanziamento nella procedura e l'ipoteca si iscrive in occasione del decreto di trasferimento, che è l'atto con cui la proprietà passa a te.
Il lavoro serio, quindi, si fa tutto prima. Guardiamo insieme il fascicolo della procedura — perizia del CTU, stato di occupazione, situazione urbanistica, arretrati condominiali — e portiamo la posizione a un istituto che sulle aste opera abitualmente, fissando quanto sei disposto a offrire e a quanto arriva il finanziamento. Da lì in avanti sai esattamente fin dove puoi alzare la mano, e la cauzione smette di essere un rischio. Vale la pena aggiungere una cosa che di solito nessuno dice: le agevolazioni prima casa si possono chiedere anche all'asta, purché tu le dichiari prima che il decreto di trasferimento venga emesso. Dopo non si recuperano.
Fatti richiamareCome lavoriamo
Dalla telefonata alla firma
- 01
Ci porti il lotto che ti interessa
Anche solo il link alla vendita. Guardiamo la perizia, i termini dell'ordinanza e lo stato dell'immobile.
- 02
Fissiamo il tetto della tua offerta
Capiamo quanto ti finanziano e quanta liquidità serve fra cauzione, saldo non finanziato, imposte e lavori.
- 03
Delibera prima della gara
Presentiamo la pratica a un istituto che opera sulle aste, così arrivi all'asta con la banca già allineata.
- 04
Saldo e decreto di trasferimento
Seguiamo l'erogazione nei termini della procedura e i passaggi fino al decreto, tenendo i rapporti con il custode.
Recensioni Google
Chi ci ha scelto
★★★★★
Sono deciso di affidarci a Kiron e, in particolare, a Manjit per acquistare la mia prima casa! Mai scelta è stata più azzeccata: Manjit, gentile e super disponibile, ci ha guidato passo dopo passo verso la scelta giusta per me e ci ha spiegato tutto nei minimi dettagli, fin dal primo momento. Ci ha dimostrato tanta professionalità e tanta passione per il suo lavoro! Grazie mille manjit e kiron
★★★★★
Ci siamo affidati a Kiron ed è stata la scelta migliore! Un grazie infinite va a Stefano per aver reso possibile il mutuo della nostra prima casa, da soli non so se ce l avremmo mai fatta!! Consigliatissimo, GRAZIE!!!!
★★★★★
Agenzia Kìron e Manjit in particolar modo sono stati fondamentali per raggiungere il nostro obiettivo, l'acquisto della nostra nuova casa. Manjit é brava, preparata, rassicurante e professionale ma soprattutto sempre presente. Grazie!!
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Raccontaci la tua situazione
Cinque domande su mutuo per case all'asta. Ti richiama un consulente dell'ufficio di Via Scarabelli che ha già letto le tue risposte: non devi ripetere tutto al telefono.
- Non serve aver già trovato casa: anzi, prima ci senti e meglio è
- Nessun documento da preparare per la prima telefonata
- Se l'operazione non sta in piedi te lo diciamo subito
- La valutazione iniziale è gratuita e non ti impegna a nulla
- Se ti è più comodo, possiamo parlare anche in punjabi, hindi o inglese
FAQ
Domande frequenti
Si può comprare all'asta con il mutuo?
Sì, ma con un numero ristretto di istituti. Il finanziamento viene versato nella procedura esecutiva e l'ipoteca si iscrive in occasione del decreto di trasferimento, senza atto notarile di compravendita. È una meccanica che molte banche non hanno in procedura: la scelta dell'istituto, in questo caso, non incide sul prezzo ma sul fatto stesso che l'operazione sia possibile.
Quanto tempo ho per pagare dopo l'aggiudicazione?
Il termine è fissato nell'ordinanza di vendita e decorre dall'aggiudicazione: spesso centoventi giorni, in alcune procedure sessanta o novanta. Non si allunga a piacere. Poiché una delibera richiede indicativamente quattro-otto settimane, la pratica va avviata prima della gara, non dopo.
Cosa succede se non riesco a pagare nei termini?
Perdi la cauzione versata, che è di norma il dieci per cento dell'offerta, e in alcuni casi puoi rispondere anche della differenza se l'immobile viene rivenduto a un prezzo inferiore. È il motivo per cui non partecipiamo mai a un'asta senza avere prima un quadro certo del finanziamento.
Quanto mi finanziano rispetto al prezzo di aggiudicazione?
La percentuale si calcola sul minore fra prezzo di aggiudicazione e valore di perizia, e si colloca di norma entro l'80%. Poiché all'asta il prezzo è spesso inferiore alla stima, la quota da coprire in contanti può essere più contenuta del previsto — ma vanno aggiunti gli eventuali lavori e la liberazione, che il mutuo non copre.
Posso avere le agevolazioni prima casa comprando all'asta?
Sì, se hai i requisiti, purché la richiesta venga dichiarata prima dell'emissione del decreto di trasferimento. È un passaggio che sfugge spesso e non si recupera dopo: lo verifichiamo insieme quando prepariamo la pratica.
E se l'immobile è occupato?
La liberazione è disposta dal giudice ed eseguita dal custode, con tempi che non dipendono da te. Diverse banche non erogano finché l'immobile non è libero o non è stato emesso l'ordine di liberazione. È una delle prime cose che guardiamo, perché cambia sia l'istituto a cui rivolgersi sia la convenienza complessiva.
Chi paga le spese condominiali arretrate?
L'acquirente risponde delle spese non pagate relative all'anno in corso e a quello precedente. Gli arretrati più vecchi restano a carico della procedura. È una voce che va chiesta all'amministratore e messa nel conto prima di offrire, insieme ai lavori: all'asta si compra nello stato di fatto, senza garanzia per i vizi.
Quando devo pagarvi?
Su questa operazione il nostro compenso matura con l'erogazione del finanziamento, cioè quando il mutuo viene effettivamente versato nella procedura. La valutazione del lotto e del fascicolo, comprese le volte in cui ti diciamo di lasciar perdere, non ti costa nulla.
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